Musím zpřístupnit nájemní byt pro nafocení vybavení bytu - koupelny, kuchyně, obkladů, dlažeb apod.? Vlastník toto požaduje v rámci provádění tzv. pasportizace.

Odpověď.

Nájemci bydlí v bytě RPG s regulovaným nájemným (smlouva na dobu neurčitou nebo na jeden rok s automatickým prodlužováním), ale při výměně nájemního bytu RPG se automaticky přechází na tržní nájemné dle konkrétního koeficientu (pro OV Porubu je to 46,13 Kč/m2). Jinou smlouvu zástupci společnosti odmítají podepsat. Jak se mám bránit ?

Podle ustanovení § 715 obč. zák. se souhlasem pronajímatelů se mohou nájemci dohodnout o výměně bytu. Souhlas i dohoda musí mít písemnou formu. Odepře-li pronajímatel bez závažných důvodů souhlas s výměnou bytu, může soud na návrh nájemce rozhodnutím nahradit projev vůle pronajímatele.

Dohoda o výměně bytů je institutem, jehož prostřednictvím mohou účastníci existujících nájemních vztahů k bytům (nájemci) prosadit změnu v osobě nájemce bytu přesto, že účastníci stojící na druhé straně dosavadního nájemního vztahu (pronajímatelé), kteří nejsou ani účastníky dohody o výměně bytů, s takovou změnou nesouhlasí.

Ke dni splnění dohody o výměně bytů účastníci dohody (nájemci) realizací výměny ve výměnou získaných bytech vstupují do nájemního poměru založeného nájemní smlouvou mezi pronajímatelem a původním nájemcem.
Jinak řečeno, není-li zde před realizací dohody o výměně bytů dohoda mezi pronajímatelem a budoucím nájemcem (účastníkem směny) o tom, že dojde ke změně původní nájemní smlouvy (nebo není-li před splněním dohody o výměně bytů mezi pronajímatelem a budoucím nájemcem nová nájemní smlouva uzavřena /s tím, že je podmíněna účinností dohody o výměně bytů/), pak dnem, kdy se výměna uskuteční, se nájemní poměr trvající mezi pronajímatelem a původním nájemcem změní právě jen co do osoby nájemce a nikoli již v dalších rozhodných znacích jako je např. doba trvání nájemního poměru nebo výše nájemného. Z toho plyne závěr, že podmínkou vzniku nájemního poměru k výměnou získanému bytu tedy není uzavření nové nájemní smlouvy.

Při výměnách bytů nebo u nových nájemních smluv nutí společnost RPG nájemníky platit vysoké nevratné kauce (i 300 000 za 3+1 byt), tzv. přistoupení k dluhu.?

Z výše uvedeného vyplývá, že při výměně bytu ( za splnění výše uvedených podmínek) nelze požadovat žádnou kauci či přistoupení k dluhu.

Jiná situace je však, pokud pronajímatel uzavírá na nově obsazovaný byt novou nájemní smlouvu, Zde má ze zákona právo na složení kauce ve výši trojnásobku měsíčního nájmu. Pokud pronajímatel podmiňuje uzavření nové nájemní smlouvy i tzv. Dohodou o přistoupení k dluhu, je pouze na zájemci o uzavření nájemní smlouvy zda na tuto dohodu přistoupí. Tuto dohodu nezakazuje žádný zákon. Snad by mohlo situaci řešit rozhodnutí soudu, že tato podmínka je v rozporu s dobrými mravy.

Zde však může nastat problém, kdo by byl žalobcem. Pokud osoba, která takovou dohodu dobrovolně uzavřela, by musela prokazovat, že tuto uzavřela pod nátlakem a v tísni.

Jiná osoba by pak musela u tzv. určovací žaloby prokázat právní zájem na tom, aby pronajímatel těmito dohodami nepodmiňoval uzavření nájemních smluv k bytu.

Nájemce bydlí v bytě OKD (RPG), má smlouvu na domu neurčitou, ve společné domácnosti s další osobou (dcera/syn, manželka). Po smrti nájemce odmítá společnost RPG automatický přechod nájmu na dalšího člena domácnosti, dělá obstrukce, odmítá vystavit smlouvu na dobu neurčitou s tím, že vystavuje pouze smlouvy na 1 rok s automatickým prodlužováním, při uzavírání nové smlouvy nutí nájemce zaplatit vysokou nevratnou kauci.

Ten, kdo tvrdí, že se shora uvedeným postupem stal nájemcem bytu, musí prokázat, že prvky charakterizující trvalé spotřební společenství mezi osobou uvedenou v §706 odst. 1 o.z. a původním (později zemřelým) nájemcem bytu, byly na straně žalovaného dány ku dni úmrtí nájemce.

Soužití s nájemcem bytu osoby, na níž má právo nájmu přejít, musí být trvalé povahy, tj. musí jít o příslušnost k domácnosti nájemce, vyznačující se souhlasným úmyslem nájemce a spolužijící osoby vytvořit trvalé, předem časově neomezené životní společenství. Soužití lze považovat za trvalé, jestliže tu jsou objektivně zjistitelné okolnosti, které svědčí o úmyslu vést takovéto životní společenství.

Pokud tedy je prokázáno, že se jedná o přechod nájmu bytu, má ten, na něhož nájem přešel právo na stejné podmínky, jako měl „předchozí“ nájemce.

Dle mj. Rozsudku Nejvyššího soudu 26 Cdo 1284/2007 z 17.dubna 2008 je „přechod nájmu bytu podle § 706 odst. 1 obč. zákoníku právním nástupnictvím (sukcesí) svého druhu. Za splnění tam uvedených podmínek právo nájmu smrtí nájemce nezaniká, nýbrž dochází ke změně v jednom z jeho subjektů, namísto dosavadního nájemce vstupuje do nájemního vztahu (určitých práv a povinností) jiná osoba, tímto ustanovením určená. V rozhodnutí ze dne 26. června 1997, sp. zn. 2 Cdon 393/96, uveřejněném pod č. 54 v sešitě č. 7 z roku 1997 časopisu Soudní judikatura, pak Nejvyšší soud České republiky zaujal právní názor, že institut přechodu nájmu je svým charakterem nájmem vnuceným.“