Cenová kontrola v RPG Byty údajně nezjistila při navyšování nájmů žádné pochybnosti. Orgán cenové kontroly přitom zcela ignoroval řadu důkazů, které jsme předložili, včetně 5 znaleckých posudků na místně obvyklé nájmy. Proč?

Orgány cenové kontroly také zcela ignorovaly 5 znaleckých ocenění na určení místně obvyklého nájmu v lokalitách Ostrava Poruba, Ostrava a Karviná, které jsme předložili. Místně obyklé nájemné určené znalci se v nich přitom pohybuje v rozsahu 48 Kč/m2 až 55 Kč/m2, jedná se o nájemní byty původních nájemců. Závěry nezávislých znalců jsou tak plně v intencích naší stížnosti na provedení cenové kontroly. Část z těchto posudků je dokonce revizních a jejich objednateli byly přímo příslušné soudy!

Při posuzování místně obvyklých nájmů se orgán cenové kontroly rovněž odmítl zabývat stavem domů a bytů.

Dle zjištění našeho sdružení BYTYOKD.CZ vycházel orgán cenové kontroly při posuzování místně obvyklých nájmů téměř výhradně z cenových map a z pravomocných rozhodnutí soudů ve sporech RPG Byty s nájemníky o určení místně obvyklých nájmů. Jak jsme ale opakovaně úředníky upozorňovali, tyto spory nájemníci často prohrávali, protože neměli finance na právní zastupování, nebo znalce.

Naše výhrady k průběhu cenové kontroly v RPG Byty naleznete v níže uvedeném textu dopisu, který jsme adresovali ministru financí v červnu 2015 s cílem upozornit na závažné nedostatky v průběhu cenové kontroly.

s pozdravem
Roman Macháček, předseda Sdružení nájemníků BYTYOKD.CZ

Související:
Spor o výši nájmu v bytě RPG, byt 2+1, Ostrava Poruba
Bizarní česká justice
48 Kč/m2 je dle Okresního soudu v Karviné místně obvyklé nájemné v bytě RPG!
Cenová kontrola v RPG Byty finišuje

Věc: Žádost o odnětí cenové kontroly (30.6.2015, k rukám ministra financí)

Vážený pane ministře.

Tímto vás zdvořile žádáme, abyste odňal cenovou kontrolu v daném případu orgánům finanční správy a tuto kontrolu provedlo ministerstvo financí jako nadřízený orgán, neboť z níže podrobně popsaného postupu orgánů finanční správy vyplývá, že nemají zájem na správném a zákonném postupu.

Podle zák. č. zák. č. 526/1990 Sb., o cenách, orgány cenové kontroly, včetně příslušných orgánů ministerstva financí, resp. finanční správy jsou příslušné k zjišťování, zda nedochází k porušení cenových předpisu, mj. uplatňování excesivních cen v případě společností, které mají dominantní či významné hospodářské postavení na relevantních trzích. Sdružení BYTYOKD.CZ, které hájí zájmy nájemníků RPG Byty, dospělo na základě stížností nájemníků a dlouhodobé a podrobné analýzy trhu a podnikatelských aktivit společnosti RPG Byty k závěru, že tato společnost zneužívá své výhodnější postavení na trhu s nájemním bydlením.

Z tohoto důvodu se naše sdružení opakovaně obrátilo na ministerstvo financí, aby poskytlo nájemníkům ochranu a zahájilo cenovou kontrolu v této společnosti. Podnět k cenové kontrole jsme Vašemu ministerstvu zaslali dne 1.6.2014, součástí je obsáhlý důkazní materiál dokazující zvýhodněné hospodářské postavení společnosti RPG Byty na dotčených trzích s nájemním bydlením v lokalitě Ostravska (tedy Ostrava, Ostrava Poruba, Havířov, Karviná) i mechanismus, jakým dochází ke zneužívání tohoto postavení.

Dne 18.3.2015 jsme Vašemu ministerstvu adresovali Stížnost na postup cenové kontroly ve společnosti RPG Byty, jelikož orgán cenové kontroly ignoroval některé významné důkazy, zejména znalecké posudky určující výše místně obvyklých nájmů v bytech RPG Byty bez prováděných oprav. Součástí této stížnosti bylo rovněž 5 znaleckých posudků, které stanovují výši místně obvyklých nájmů v bytech bez oprav v rozsahu cca 48-55 Kč/m2. Posudky obsahují řádné odůvodnění a většina byla zpracována na žádost soudu jako tzv. revizní posudky, znalce tak nelze vinit z podjatosti.

Jak vyplývá z tiskové zprávy společnosti RPG BYTY, která má pravděpodobně přístup ke kontrolním závěrům, cenová kontrola, kterou ministerstvo prostřednictvím orgánů finanční správy provedlo, údajně nezjistila porušení cenových předpisů.

Nesprávnost vyplývá především ze skutečnosti, že ministerstvo při kontrole nerozlišovalo dvě skupiny nemovitostí – rekonstruované a nerekonstruované a cenovou kontrolu tomuto nepřizpůsobilo.

Bytový fond tzv. bývalých bytů OKD se dá v podstatě rozdělit na dvě skupiny – byty, v nichž proběhla celková rekonstrukce a byty v nichž tato rekonstrukce, kromě výměny oken či zvonků, neproběhla. Společnost nabízí na trhu standardně nově zrekonstruované byty novým nájemcům, původním nájemníkům pronajímá ale byty bez oprav. Doložili jsme Vám rovněž skutečnost, že po původních nájemcích v bytech bez oprav RPG Byty požaduje často vyšší nájem než v případě kompletně zrekonstruovaných bytů, opakované navyšování nájmů odůvodňuje tím, že ještě údajně nebylo dosaženo místně obvyklých nájmů.

Je zcela zřejmé, že kvalita bydlení v bytě, který je 60 let starý a který nebyl nikdy rekonstruován, či si jej nájemník dokonce rekonstruoval sám, je zcela jiná, než v rekonstruovaném bytě. Ceny jsou však neustále navyšovány, aniž by došlo k jakýmkoliv opravám či rekonstrukcím bytů.

Skutečnost, že kontrola by se měla zakládat alespoň na tomto elementárním rozlišení je tak očividná, že nás při jednání se zástupci finanční správy velmi překvapilo, když oznámili, že takto to v rámci cenové kontroly rozlišovat nebudou a doporučovali, aby se nájemníci obrátili na ÚOHS a na soudy v rámci občanskoprávního sporu. Z jednání vyplynulo, že zástupci ministerstva financí, resp. finanční správy spíše bagatelizovali naše námitky, aniž by nabídli přesvědčivou ekonomickou či právní protiargumentaci.

Ignorování důležitých důkazů. Orgán cenové kontroly odmítl předložené znalecké posudky určující výši místně obvyklých nájmů v bytech bez oprav s tím, že údajně určují výši nájmu jen v jednotlivých bytech, ale současně bere v potaz rozhodnutí soudu, která se ovšem rovněž vztahují k výši nájmu v jednotlivých bytech. Náš komentář k soudním sporům o výši nájmu i cenovým mapám jsme již úváděli.

Orgán cenové kontroly se rovněž odmítnul zabývat posouzením vlivu omezováním nabídky volných bytů na výši místně obvyklých nájmů a trh s nájemním bydlením s tím, že mu to údajně nepřísluší. Dle zajištěných důkazů měla společnost RPG Byty k 31.12.2013 cca 10.9% volných, tedy nobsazených bytů, jedná se přibližně o cca 4700 bytů. Z těchto bytů ovšem nabízela zájemcům pouze cca 800 bytů, tedy 82% svých volných bytů společnost nenabízela k pronájmu. Pro představu v lokalitě Ostrava Poruba má společnost 6511 bytů, z toho volných měla cca 586 bytů. Z trhu nájemních bytů v této lokalitě tedy společnost RPG Byty stáhla cca 480 volných nájemních bytů, čímž výrazně omezila jejich nabídku - druhý největší pronajímatel, obec, má přitom ve stejné lokalitě celkem 800 nájemních bytů (včetně obsazených). Takové chování musí mít zjevně zcela zásadní vliv na výši místně obvyklých nájmů v dané lokalitě. Proč se tím cenová kontrola vůbec nezabývá?

Z výše uvedeného vyplývá, že RPG uměle zvyšuje postregulované nájmy nad úroveň tržních nájmů, kterých by byla schopna v dané lokalitě ve svých bytech dané kvality dosáhnout.

Liknavý přístup orgánů finanční správy lze demonstrovat také na skutečnosti, že zcela ignorovaly tzv. administrativní poplatek za pronájem bytu. Takové poplatky mají smysl u realitních kanceláří, jako plnění za zprostředkovatelskou činnost, ale nikoliv u dominantního vlastníka dané nemovitosti. Nelze si představit pronajímatele nemovitosti v konkurenčním prostředí, který by takovýto poplatek uplatňoval. Jedná se tak zcela očividně o neoprávněný náklad ve smyslu § 5 odst. 2 zák. č. 526/1990 Sb., o cenách, nicméně orgány cenové kontroly dospěly v rozporu se zdravým rozumem k opačnému závěru.

Připomínáme Vám, vážený pane ministře, že 100 000 nájemníků bytů ve vlastnictví společnosti RPG Byty očekává, že v případě potřeby se jich příslušné orgány ministerstva financí zastanou a budou iniciativním a zákonným způsobem hájit jejich práva v tak závažných případech jako je porušení cenových předpisů. Každé navyšování znamená existenční hrozbu pro nájemníky, kteří jsou často v důchodovém věku či jsou ohroženi chudobou.

V tomto ohledu je třeba upozornit, že významná část zisků společnosti RPG byty z nájemného tvoří také příspěvky na bydlení vyplácené státem a dále, že společnost RPG byty vyplatila svým vlastníkům, Zdeňku Bakalovi a Peteru Kadasovi, dividendy přes deset miliard korun. Zásah proti nezákonným praktikám společnosti RPG byty by rovněž měl za následek snížení výplaty sociálních dávek a zlepšení stavu státního rozpočtu.

Vážený pane ministře, spojovali jsme si s Vaší osobou naději a záruku toho, že orgány ministerstva financí znovu začnou hájit zájmy státu a jeho občanů a budou postupovat zákonně a správně. Žádáme Vás proto, abyste zvážil výše navrhovaný postup a odňal cenovou kontrolu orgánům finanční správy a tuto kontrolu provedlo ministerstvo financí jako nadřízený orgán či jiný orgán, který určíte.

Jsme ochotni v této souvislosti Vám či orgánům ministerstva financí poskytnout potřebnou součinnost a zajistit veškeré podklady, které prokazují zneužívání postavení společnosti RPG Byty na trhu s nájemním bydlením na dotčených trzích.

Děkuji,
S úctou
Roman Macháček
………………………………
Ing. Roman Macháček, Ph.D,
Předseda Sdružení nájemníků BYTYOKD.CZ,