Sdružení nájemníků BYTYOKD.CZ připraví do 7.12.2010 návod pro nájemníky v bytech OKD, jak reagovat na návrhy společnosti RPG Byty. Doporučujeme nájemníkům bytů OKD, aby vyčkali na výsledek analýzy a v této chvíli návrhy RPG neakceptovali.

1. Rekapitulace situace
RPG Byty rozeslalo nájemníkům 44000 bytů OKD (RPG) dopis s návrhem nových smluvních podmínek s postupným růstem nájmů (v roce 2011 o cca 7.5/m2).

Návrh RPG má dle dosavadních zjištění dvě podoby:
- Dodatek ke stávajícím smlouvám (dekretům)
- Smlouva na dobu neurčitou (náhrada údajně bezesmluvního stavu)

RPG vyhrožuje nájemníkům, kteří nepřistoupí na jejich podmínky, žalobami. Návrh dodatku k nájemní smlouvě (ani Smlouva na dobu neurčitou) přitom není ze strany RPG podepsán. Nejsou přitom k dispozici cenové mapy, ani finální verze návrhu novely občanského zákoníku.

Velká část nájemníků bytů OKD (možná více než 50%) má Smlouvu na dobu určitou s automatickým prodlužováním a smluvním nájemným (které se zvyšuje o inflaci).

RPG nájemníkům se Smlouvou na dobu určitou s automatickým prodlužováním oznámilo:
- Několik tisíc nájemníků má smlouvy na dobu určitou s tzv. doložkou automatického prodlužování. Většina těchto smluv byla přitom uzavřena v letech 1996 – 2005; obdobné smlouvy používala i řada měst a obcí. U smluv tohoto typu shledal Nejvyšší soud ČR v dubnu 2010 tuto doložku neplatnou, tento svůj závěr potom potvrdil v září tohoto roku. Neplatnost doložky znamená, že smluvní vztah skončil uplynutím sjednané doby určité a dotčení nájemníci tak užívají tyto byty bezesmluvně.

- Za účelem narovnání této situace navrhujeme nájemníkům uzavření smlouvy na dobu neurčitou za shodných podmínek, které mají naši nájemníci s převládajícím typem smlouvy na dobu neurčitou.

- Pokud nepřistoupíte na náš návrh, můžeme Vás vystěhovat a také vymáhat náhradu škody, která nám byla v minulých letech způsobena v důsledku rozdílu mezi tržní cenou a nájmem, který jste za Váš byt platit.

2. Dosavadní zjištění
2.1 Typy stávajících smluv (v závorce je orientační zastoupení dle internetového průzkumu)
• Dekret na byt (do konce roku 2010 regulované nájemné) (14%)
• Potvrzení o přechodu nájmu bytu (2%)
• Dohoda o dočasném užívání služebního bytu podle par.187 občanského zákoníku platného do 1.1.1992 (1%)
• Dohoda o dočasném užívání služebního bytu podle par.713 občanského zákoníku platného po 1.1.1992 (3%)
• Smlouva na dobu určitou s automatickým prodlužováním uzavřená před 30.3.2005 (31%)
• Smlouva na dobu určitou s automatickým prodlužováním uzavřená po 30.3.2005 (26%)
• Smlouva na dobu určitou (bez doložky o automatickém prodlužování) (2%)
• Smlouva na dobu neurčitou (22%)

2.2 Smlouvy na dobu určitou s automatickým prodlužováním
Dle dosavadních zjištění byly tyto smlouvy nájemníkům vnucovány minimálně od roku 2000 (1998) do roku 2009 s odůvodněním, že se jedná o obdobu nájemních smluv na dobu určitou s cílem, aby se společnost mohla lépe bránit proti neplatičům.
Smlouvy existují ve variantách:
- Smlouva na dobu určitou s automatickým prodlužováním – smluvní nájem
- Smlouva na dobu určitou s automatickým prodlužováním – regulovaný nájem

Nájemníci získali (byly jim vnuceny) tyto smlouvy v různých situacích:
- Výhodná náhrada za smlouvu na nájem údajně služebního bytu
- Při připsání nového člena domácnosti (jinak odmítnutí připsat manželku na evidenční list, 2002)
- Při výměně bytu (jinak OKD/Rpg odmítlo výměnu schválit)
- Náhrada za údajně rušené dekrety (všichni to musí podepsat)
- na základě staré dohody o užívání bytu ve smyslu §713 o.z. (pokud by nová smlouva nebyla podepsána, byt by nebyl přidělen)
- při výměně státního bytu za byt OKD
- po malém nedoplatku jako náhrada původního dekretu s regulovaným nájmem
- nový nájemník (v roce 2005-2008), musel uhradit tzv. přistoupení k dluhu ve výši až 200 000,- a kauci na další 3 měsíce.
- Při přechodu nájmu – jiné smlouvy odmítalo OKD/RPG vydat
- Při převodu z prarodiče na vnuka, navíc zaplacena nevratná kauce 150 000,-
- Nový nájemník, zaměstnananec (2005-2008)
- Po výzvě k uzavření Smlouvy o chráněném nájmu bytu bez zvláštního režimu

U části smluv byl v evidenčním listu uváděno – služební byt.
Základní historie typových případů je zde (komentáře pod článkem po přihlášení):
http://www.bytyokd.cz/?q=smlouva-na-dobu-urcitou-s-automatickym-prodluzo...

5. Cíle právní analýzy:
Cílem právní analýzy je na základě zhodnocení rizik a právní analýzy stávající situace a návrhů RPG doporučit nájemníkům bytů OKD varianty postupu vůči RPG, resp. optimální doporučený postup s minimálním rizikem. Speciálním případem je analýza Smluv na dobu určitou s automatickým prodlužováním.

6. Dílčí doporučení
- v této chvíli nic RPG nepodepisovat
- Nájemníci se Smlouvami na dobu určitou s automatickým prodlužováním: pokud Vám tuto smlouvu OKD/RPG vnutilo jako náhradu za dekret, při přechodu nájmu apod., dohledejte si veškerou dokumentaci a původní smlouvy -dekrety apod. Důležité také může být, pokud máte průkaznou korespondenci/jiné důkazy, kdy Vás OKD/RPG nutilo podepsat Smlouvu na dobu určitou místo původních smluv.

7. Kde získáte potřebné informace, jak nás kontaktovat?
V této chvíli zjišťujeme typové případy a ty budeme analyzovat. Vyčkejte proto prosím na výsledek právní analýzy s doporučením, jak postupovat. Nemáme kapacity na to, abychom mohli odpovídat na všechny Vaše dotazy týkající se Vašich jednotlivých případů.

Jako ideální způsob komunikace jsou nyní komentáře pod články. Pokud nalezneme v komentářích nový typový případ, budeme příslušného nájemníka kontaktovat a vyžádáme si případně další dokumentaci.

Důležité informace budeme zveřejňovat na našich stránkách a v médiích

8. Spolupráce se SON
Sdružení nájemníků BYTYOKD.CZ rovněž spolupracuje se SON - Sdružení nájemníků ČR v oblasti navyšování nájmů (informace naleznete na stránkách www.son.cz).
Další cíle SON a našeho sdružení jsou ale odlišné.

Cílem našeho sdružení BYTYOKD.CZ je:
- prodej bytů OKD jejich nájemníkům za dříve stanovených podmínek
- převod zbylého bytového fondu OKD na obce za obdobných podmínek
- vymáhání plnění privatizační smlouvy o prodeji OKD z roku 2004

s pozdravem
Roman Macháček, předseda Sdružení nájemníků BYTYOKD.CZ