Sdružení nájemníků BYTYOKD.CZ si nechalo vypracovat právní posouzení posledního návrhu RPG, výsledky s doporučením dalšího postupu nyní zveřejňujeme (9.3.2011). JUDr. Hana Marvanová rovněž odpovídá na řadu otázek, které by mohly nájemníky v bytech OKD zajímat.

Právní posouzení návrhů RPG a odpovědi na dotazy nájemníků bytů OKD, JUDr. Hana Marvanová (8.3.2011):
Právní posouzení návrhů RPG, JUDr. Hana Marvanová, formát pdf

Materiál byl financován z prostředků Sdružení nájemníků BYTYOKD.CZ. Děkujeme, že se spolupodílíte na činnosti našeho sdružení a jeho financování.

Průvodní komentář (může být dále doplňován):
Cílem našeho sdružení je poskytovat nájemníkům bytů OKD maximum kvalitních informací, které jim pomohou v rozhodování, jak dále postupovat. Konkrétní rozhodování ale vždy záleží na konkrétním nájemníkovi a jeho specifické situaci.

Při tomto rozhodování je třeba zohlednit následující faktory:
1. Typ nájemní smlouvy, kterou nájemník disponuje
2. Aktuální nabídky RPG
3. Stav daného nájemního bytu a domu
4. Nájemné v dané lokalitě, místně obvyklé nájemné a cenové mapy v dané lokalitě, nájmy v bytech OKD (RPG) a jejich další vývoj
5. Novelu občanského zákoníku
6. Jiné faktory (věk nájemníka, jeho finanční možnosti, investice do bytu, tzv. přistoupení k dluhu, atd.)

Výsledkem mohou být desítky možných kombinací různých faktorů a variant a není možné všechny tyto kombinace rozebírat.
Sumarizace hlavních variant:

1. Nájemce má smlouvu na dobu neurčitou (dekret)
RPG aktuálně nabízí 3 možnosti

1.1 původní návrh z listopadu/prosince, postupné zvyšování nájmů, od roku 2015 možnost dále jednostranně zvyšovat nájem: návrh RPG považujeme za nevyhovující (viz. předchozí analýzy).
Tato varianta mimo jiné umožňuje vlastníkovi neustále zvyšovat nájem, jak se mu zlíbí podle vlastní kalkulace místně obvyklých nájmů.

1.2 pevná sazba výše nájmu s údajnou slevou 10-15% oproti místně obvyklým nájmům: návrh RPG považujeme za nevyhovující, ve většině lokalit neodpovídá slibovaným proklamacím

Společnost RPG nedodržela své sliby a nájemníkům nabízí často výrazně vyšší nájem než ve svých volných kompletně zrenovovaných bytech!

RPG slibovala nájemníkům nájem snížený o 10-15% oproti místně obvyklým nájmům, ale realita jejich nabídek tomu neodpovídá! V Porubě například nabízí RPG nájemníkům typicky nájem po údajné 10-15% slevě ve výši cca 95Kč/m2 za byt v původním stavu.
RPG ale na svých stránkách nabízí v obdobné lokalitě (Poruba) volné byty po rozsáhlých renovacích (nová koupelna, podlahy, elektro,..) už od cca 82 Kč/m2! Totéž se opakuje v dalších lokalitách, viz. nabídkové ceny volných renovovaných bytů: Hrabůvka: od 75Kč/m2, Ostrava-Centrum od 83 Kč/m2.

1.3 dodatek ke stávající smlouvě, postupné navyšování, v roce 2015 další jednání o výši nájmu: tento návrh se již blíží našim původním požadavkům.
- RPG již odstranilo námi kritizované pasáže (viz. naše dřívější analýzy)
- jedná se o dodatek ke stávající nájemní smlouvě na dobu neurčitou
- nájem se bude postupně zvyšovat na cílovou úroveň cca 67.5 Kč/m2
- RPG nemůže v budoucnu jak se mu zlíbí neustále jednostranně zvyšovat nájem, ale bude muset s nájemníkem znovu vyjednávat (v roce 2015). V případě poklesu úrovně nájmu, nájemník bude mít možnost vyjednat zajímavější podmínky nájmů.

Jaké je ale místně obvyklé nájemné v bytech OKD? Cenové mapy nájmů nejsou doposud k dispozici. Mapy zpracovává IRI (Institut regionálních informací) a pro Ostravu by první výsledky měly být k dispozici, dle našich informací, koncem března. Součástí cenových map budou i nájmy v obecních bytech a nájmy v bytech RPG, ale v samostatných kategoriích.

Dále můžeme vycházet z výše nájmů, které RPG nabízí nájemníkům s neplatnými smlouvami (v roce 2011 57.5 Kč/m2, 2012 62.5 Kč/m2, 2013 67.5 Kč/m2) a z nabídkových nájmů volných zrekonstruovaných bytů OKD (RPG). (viz. http://www.rpgbyty.cz/katalog/) (Ostrava-Poruba od 82 Kč/m2, průměr), takto můžeme orientačně definovat interval místně obyvyklých nájmů ve zrekonstruovaných bytech OKD. Spodní hranice v následujícíh letech pravděpodobně poroste, horní bude spíše klesat (zřejmě ale poroste poptávka po menších bytech).

- nelze ale predikovat přesně vývoj nájmů
- nelze predikovat, jak budou v případných soudních sporech soudci rozhodovat (viz. odpovědi JUDr. Marvanové)
- nelze predikovat, k jakým nájmům budou soudci přihlížet
- spodní hranice nájmů zřejmě poroste, protože se k tomu většina nájemníků bytů OKD zavázala (57.5, 62,5, 67.5)

(Lze se domnívat, že úroveň místně obvyklých nájmů ve zrekonstruovaných bytech OKD může postupně směřovat někde k úrovni 60-80 Kč/m2 (Ostrava Poruba), nejedná se ale o odborné stanovisko.)

1.3.1 Byt i dům po renovacích v zajímavé lokalitě (OV-Poruba, OV-Centrum,..). Doporučujeme návrh RPG již spíše akceptovat. V případných soudních sporech nemá nájemce moc co získat, výsledek sporu je navíc nejistý, v budoucnu bude moci znovu vyjednávat o výši nájmu.

1.3.2 Byt i dům bez renovací v zajímavé lokalitě, havarijní stav, vypadávají okna.
- Nájemce může postupovat dle bodu 1.3.1, ale po podpisu dodatku okamžitě žádá o slevu z nájmu, viz. analýza JUDr. Marvanové.
- Nájemce trvá na svém protinávrhu, růst nájmů v dalších letech podmiňuje provedením oprav, souhlasí s růstem nájmu jen v roce 2011, další jednání o výši nájmu chce v roce 2012/2013 (Takový protinávrh je rozumný a má šanci na úspěch, ale záleží na konkrétní situaci, lokalitě. Rozhodnutí soudu nelze predikovat).
Dle aktuálních nabídek (ze dne 14.3.2011) začínají nabídkové ceny RPG za kompletně zrekonstruované byty:
- FM: od 58 Kč/m2
- HA: od 61 Kč/m2
- OV-Kunčičky: od 61.3 Kč/m2
- OV-Hrabůvka: od 75 Kč/m2
- OV-Poruba: od 81 Kč/m2
- OV-Centrum: od 83 Kč/m2.
Nenechte si vnutit nevýhodné podmínky!

2. Nájemce má Smlouvu na dobu určitou s doložkou automatického prodlužování podepsanou před 31.3.2006 (dle Nejvyššího soudu neplatná)

- dle právní analýzy JUDr. Marvanové je smlouva neplatná
- obecně doporučujeme akceptovat návrh RPG - variantu s postupným zvyšováním nájmů, nová smlouva na dobu neurčitou (nikoli varianta se smlouvou na dobu určitou)
- v případě, že nájemce prováděl nákladné rekonstrukce (se souhlasem vlastníka) nebo zaplatil vysokou částku tzv. přistoupení k dluhu má nájemce možnost domáhat se vrácení peněz (v tom případě by ale neměl podepisovat novou nájemní smlouvu)(doporučujeme individuálně konzultovat s právníkem). Alternativně může nájemce požadovat výhodnější smluvní podmínky
- v případě, že smlouvě předcházela platná nájemní smlouva (přechod nájmu u vdov apod.), doporučujeme spíše trvat na platnosti původní nájemní smlouvy a souhlasit s navyšováním formou dodatku (nezbytná ale individuální konzultace s právníkem)
- po podpisu smlouvy (či dodatku) lze nárokovat slevu z nájmu v případě havarijního stavu bytu či domu

3. Nájemce má Smlouvu na dobu určitou s doložkou automatického prodlužování podepsanou po 31.3.2006

- dle RPG údajně neplatná
- dle právní analýzy JUDr. Marvanové je smlouva v této chvíli platná, Nejvyšší soud platnost těchto smluv nezpochybnil
- pokud smlouva obsahuje inflační doložku, je možné, že má nájemník nárok na zvyšování nájmu od roku 2011 již jen o inflaci (nutná individuální právní konzultace)
- nájemce by měl trvat na platnosti původní nájemní smlouvy a žádat dodatek obdobný jako u smluv na dobu neurčitou, nebo trvat na nové nájemní smlouvě (na dobu neurčitou), ale s obdobnými podmínkami jako u var. 1.3.

Nastínil jsem základní varianty a možná řešení vycházející z právních analýz a právních stanovisek JUDr. Hany Marvanové. Rozhodnutí záleží ale vždy na jednotlivém nájemníkovi, jeho konkrétní situaci, důkladném zvážení možných přínosů a rizik.

s pozdravem
Roman Macháček, předseda Sdružení nájemníků BYTYOKD.CZ